【成都站】2022年4月24-26日成都·沉浸式文商旅盈利提升與內(nèi)容運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)（可在文章尾部查看)

來源：地產(chǎn)總裁參考 

老潘說

當(dāng)下，救市急急令，有點(diǎn)迫切！

之前老潘分享過一篇《4月，是房企的生死大坎》。

的確，最近這2個(gè)月（3、4月），一邊是債務(wù)進(jìn)入兌現(xiàn)高峰期，一邊又是銷售端、融資端的“”雙殺”，外加上海等疫情大爆發(fā)和消費(fèi)者信心、對(duì)未來收入預(yù)期雙雙下降……以至于這2個(gè)月民營(yíng)房企內(nèi)心幾乎崩潰！

本來的3月，4月傳統(tǒng)小陽(yáng)春，成交數(shù)據(jù)依舊慘淡。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)10個(gè)月下行深寒，又反過來對(duì)地產(chǎn)上下游、對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政形成“慣性壓力”，這就讓整個(gè)樓市全局陷入“房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)雙雙下跌引發(fā)疊加的負(fù)面螺旋?！?/strong>

也因此，最近的保利行業(yè)白皮書也罕見提醒——

當(dāng)下政策力度仍不足以令市場(chǎng)“放量筑底”！同時(shí)建議在當(dāng)前形勢(shì)下要盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，果斷出手，以此發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的先導(dǎo)性作用。

更大力度，更快的救市，似乎迫在眉睫。

的確這兩天，中國(guó)強(qiáng)二線城市的“課代表” 南京、蘇州也迎來限購(gòu)、限售松動(dòng)，好消息多了點(diǎn)，但似乎還不夠！

尤其一點(diǎn)點(diǎn)擠牙膏救市是不夠的。

就在今天2022年觀點(diǎn)年度論壇上，前花旗銀行地產(chǎn)首席分析師，現(xiàn)奧陸資本總裁兼首席投資管蔡金強(qiáng)也期待——未來1個(gè)月有必要出臺(tái)一些更積極的救市政策。

為何救市迫在眉睫？

聽聽蔡總點(diǎn)評(píng)當(dāng)下房企生存狀態(tài)和未來格局分化！

演講者 | 蔡金強(qiáng) 奧陸資本總裁兼首席投資管

來源：2022年觀點(diǎn)地產(chǎn)論壇

蔡金強(qiáng)：

大家好，今天很榮幸。

我今天的題目叫《明日之后》。

房企此刻處于生死存亡之秋，強(qiáng)有力救市勢(shì)在必行。

part 1

20強(qiáng)民企約一半爆雷

目前行業(yè)爆雷近30家，占整個(gè)行業(yè)銷售2成左右。

這個(gè)數(shù)字還是虛的。

因?yàn)橛幸恍┕?strong style="outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">接近爆與不爆之間，比如說世茂、融創(chuàng)等等，這是邊際性的。如果說把這些邊際性加起來，真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應(yīng)該有36~37家，應(yīng)該占到整個(gè)行業(yè)的3成多。

3成多，是怎樣的概念？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)國(guó)企大概占了銷售額4成，民企銷售大概占了6成。折算一下，等于這些民企正式爆雷已接近一半！

而在民企前20名里，基本上爆雷已經(jīng)占了一半以上。

所以這就是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)特別嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。

（稀有資源，掃碼了解詳情）

part 2

一半房企報(bào)表難產(chǎn) 

除了債務(wù)爆雷以外，現(xiàn)在大量上市公司無法出報(bào)表！

2021年年報(bào)大概有一半房企沒辦法出報(bào)表，或者審計(jì)師有保留意見，或者說有經(jīng)營(yíng)的擔(dān)心。

這個(gè)問題不太好解決，因?yàn)樗腥齻€(gè)問題。

第一就是資產(chǎn)負(fù)債表的現(xiàn)金怎樣去界定？因?yàn)槿ツ觊_始發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實(shí)能動(dòng)用的可能只有報(bào)表上的10%左右，還有表外負(fù)債，這些都是很難解決的。這是一些會(huì)計(jì)報(bào)表的東西。

更為嚴(yán)峻的東西是這個(gè)，去年9月份、10月份市場(chǎng)還是可以救過來的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)行業(yè)更多是個(gè)信用問題，也就是這些地產(chǎn)公司公司債各方面大幅下跌，沒有辦法剛兌，當(dāng)時(shí)是可以救過來的，因?yàn)閱栴}沒深度轉(zhuǎn)移。

這個(gè)就像病人身體一樣，如果病沒有轉(zhuǎn)移，其實(shí)是可以救回來的。但一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，比如轉(zhuǎn)移到銷售，銷售出現(xiàn)雪崩就很難救回來。但如今這個(gè)病，已事實(shí)從信用端轉(zhuǎn)移到銷售血崩上面，所以這個(gè)問題就變得很難解決！

因?yàn)檫@個(gè)資金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點(diǎn)點(diǎn)能補(bǔ)救。

而且這個(gè)病還比較嚴(yán)峻，1~4月份跌幅太驚人了，而大家別忘記地產(chǎn)公司資金來源有70%~80%都是來自于預(yù)售款。

現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，所以我覺得民企的生命是在跟時(shí)間賽跑，靠它自身造血功能的恢復(fù)應(yīng)該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策放松，想瞬間把市場(chǎng)救回來應(yīng)該是不可能的。

part 3

未來1個(gè)月，救市急急令

一點(diǎn)點(diǎn)擠牙膏救市是不夠的。

現(xiàn)在能熬過這輪大風(fēng)暴的民企，兩只手都數(shù)得過來的。所以這個(gè)情況下，民營(yíng)房企基本是被團(tuán)滅的。比如銷售血崩造成的資金缺口不是放一點(diǎn)按揭就可以彌補(bǔ)的！

現(xiàn)在的問題是銷售什么時(shí)候能回暖？而且現(xiàn)在還有一個(gè)更嚴(yán)峻的事是7月。即整個(gè)房地產(chǎn)公司3月份美元債出現(xiàn)了一個(gè)剛兌高峰期，下一個(gè)高峰期是7月，哪怕熬過了3月份，7月份的檻怎么過？這也是一個(gè)很大的問題。

所以我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)靠自身的恢復(fù)是非常困難的時(shí)候！

所以我個(gè)人覺得這時(shí)急需一些更為猛烈的救市，這應(yīng)該是可以期待的！

除了限購(gòu)、限貸、按揭貸，開發(fā)貸，未來一個(gè)月更為猛烈的救市是可期的。

反過來，如果不出來的話，民營(yíng)房企或許會(huì)團(tuán)滅的。哪怕現(xiàn)在事實(shí)上已接近團(tuán)滅的狀態(tài)。

part 4 

未來1個(gè)月大多城市會(huì)放開限購(gòu)限貸

接下來說一說未來潛在性的政策變化。

我覺得在未來一個(gè)月左右應(yīng)該會(huì)見除一線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會(huì)放開限購(gòu)、限貸政策。

信號(hào)已經(jīng)很明顯了。現(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩天蘇州跟南京都有局部放開。

蘇州跟南京是比較有代表性的，因?yàn)檫@兩個(gè)是1.5~2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待更多2線城市，甚至1.5線城市在限購(gòu)方面會(huì)放開。

政府在土地方面也會(huì)有一些更有利的政策，比如說限價(jià)，土地款支付方式。降息降準(zhǔn)，在按揭開發(fā)貸發(fā)力補(bǔ)充流動(dòng)性。甚至未來1個(gè)月，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)該包括局部性放開一些，因?yàn)檫@個(gè)東西屬于不放開，嚴(yán)格上很少有房企能活下來。

于我個(gè)人而言，傾向于比較悲觀。因?yàn)槲覀€(gè)人覺得輕微救市有點(diǎn)來不及，這不是悲不悲觀，而是事實(shí)就是如此。

part 5 

5月底小陽(yáng)春，年底全面性回暖

2022年，疫情讓整個(gè)樓市小陽(yáng)春推遲了。

當(dāng)時(shí)我覺得5月份會(huì)有小陽(yáng)春，現(xiàn)在覺得5月份或者6月才有小陽(yáng)春，核心因?yàn)榍懊?strong style="outline: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">累計(jì)了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來，所以銷售上應(yīng)該在5月底、6月應(yīng)該還是能看到一些小陽(yáng)春！

但無論如何，疫情讓房企銷售回款推遲了大概2個(gè)月左右！

同時(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)在太多民營(yíng)公司陸續(xù)爆雷，所以真正行業(yè)銷售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因?yàn)?、6月份的回暖也只是一個(gè)小陽(yáng)春而已，后面可能還會(huì)重新“起起伏伏”，真正的回暖得到年底，年底才可能會(huì)全面性回暖。

到時(shí)候回暖除了一些政策的驅(qū)動(dòng)以外，還有另外一個(gè)主要的因素是因?yàn)楣?yīng)大量的銳減，造成一二線城市供應(yīng)大量不足，這樣才可能會(huì)催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個(gè)回暖真正時(shí)期大概要到四季度左右。

但這對(duì)房企來說，尤其民企來說是非常非常困難的一個(gè)情況，這也是我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的。

因?yàn)楹竺骊懤m(xù)還會(huì)有一些民企爆雷，他們未必能撐到那個(gè)時(shí)候。

part 6

民營(yíng)房企占比從2\3縮減到“1\3”

整體而言，21年下半年跟今年是海嘯式供給側(cè)改革，大量民企會(huì)退出市場(chǎng)或者被淘汰出去，這可能也是政府想“去杠桿、去泡沫”的手段，這也沒辦法。

另外未來國(guó)企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)。

整個(gè)市場(chǎng)明年之后，大概國(guó)企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)銷售的主導(dǎo)。

以前，民企占全國(guó)2/3，

未來，國(guó)企城投會(huì)占2/3。

最后說一句，民企也沒有必要非常悲觀。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是一個(gè)周期性的行業(yè)。

有時(shí)候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，前20年可能民企大行其道，這幾年可能國(guó)企或者城投主導(dǎo)，但過幾年后，當(dāng)整個(gè)行業(yè)找到新的平衡點(diǎn)后，民企的生命力又會(huì)煥發(fā)出來。

所以我個(gè)人覺得沒有那么悲觀。只不過苦的是——在近期一段時(shí)間會(huì)有大量民企被淘汰，而熬著、活下來的民營(yíng)房企，未來又會(huì)煥發(fā)出新的生命力！